서울 평균 거래량은 월 6000건임
이 수치 밑으로 내려가면 하락 징조다
9월까지 2천 건까지 내려옴
지금 서울 부동산 최고가, 상승률은 아무 의미가 없음
주가 9000찍었을때와 상황이 똑같다
1. 한국 부동산은 강남이 지표다
한국 주식이 미국 주식과 외인에 의해 좌우되듯이
한국 부동산은 강남만 바라보면 된다
돈의 냄새를 가장 잘 맞는 사람들이 몰려 있는 곳이
강남이다. 고소득 전문직과 자산가, 부동산 투자 경험이
풍부한 사람들이 밀집한 강남은 단순한 고가주택 시장이
아니다. 자본의 움직임이 집값에 가장 빠르게 반영되는
지역이다
강남의 집값 하락이 일시적인거냐, 대세 하락이냐는
전세가를 보면 됨
둘 다 하락한 건 97 IMF, 2008 금융위기, 2022년 고금리
이때가 전부고 부동산 급락을 가져 옴
2012년 닭근혜정부 초기땐 판교, 신동탄 등 신도시와
서울의 새로운 뉴타운 개발에 대한 기대감그리고
은평, 길음, 왕십리 개발이 끝난 상태라 공급물량이
넘쳐난 때였다
그래서 강남 집값이 일시적 하락은 했으나 전세값은 상승함
지금 강남은 매매가와 전세가 동시에 하락하고 있다
2. 강남 풍선 효과는 있어도 탈출 효과는 없다 :
강남이 오르면 서울 외곽과 수도권도 오른다(0)
강남 규제로 타 지역이 오른다 (개소리임)
강남은 규제하니 더 오른다는 소리는 수 없이 들었지만
탈출효과는 먼 귀신 신나라 까먹는 신종어냐ㅉ
어쨋든 지표로 오르긴 올랐다
그럼 서울 외곽과 경기남부 아파트 상승 누가 이끄나 ?
강남 탈출자들이다. 그들은 제값 주고 산다
이미 강남에서 수십억 땡겼는데 경기 남부(분당, 판교,
광교) 또는 서울 외곽으로 이동해서 전세 살겠냐?
떨어져도 상관 없다 그들은ㅇㅇ
이미 배가 부를데로 부름
강남외지역 인간들은 니 아파트를 강남 탈출자들이
너가 원하는 값 주고 사는 요행수와 운빨을 기대해라
3. 규제와 고금리가 아무 효과 없나?
ㅇㅇ 아니야
코로나로 재택근무자 많아지자 집수요가 급증함
그럼에도 한국은 22~23년초까지 고금리와 규제로
급락했지만 반면에 미국은 저금리로 급등했다
고금리 실행 후 제자리 찾아감
이후 한국은 거꾸로갔다
윤두창이라는 희대의 개새끼가 부동산 급락을 맞기위해
금리 안 올리고, 각종 버블정책 쏟아내고, 공급 막음
윤두창 정권 말기 한국과 미국 금리가 2% 차이남
(현재는 1%차이)
여기서 꼭 짚고 넘어가야 할 게 한국과 미국의 부동산 대출
시스템이다
미국 주택 대출은 30년 고정상환에 매달 원금 분활 상환임
그래서 대출 이자 올라가도 기존 소유자들은 상관없고
불경기로 실업자 많아져 대출이자 못 갚는 영향이 크다
고금리는 신규유입 효과 적어지는 정도임
그럼에도 고금리 영향 받는다
반면 한국은 5년 고정금리(원금 상환 없음)에
5년 후엔 유동적이라 금리 영향에 직접적 영향 받는다
강남을 떠난 사람들은 집을 다시 산다
하지만 그들이 강남에서 실현한 자산을 다른 지역에
옮겨놓는다고 해서 서울 부동산 시장 전체에 새로운
구매력이 생겨나는 것은 아니다
한국 부동산의 방향을 판단하려면 여전히 강남을 봐야 한다
한국 주식이 미국의 연준과 미장을 바라보듯이..